Il valore dichiarato degli immobili

Il decreto legge 4 luglio 2006 n.223 volgarmente detto “Decreto Bersani - Visco” ha eliminato la cosiddetta valutazione automatica degli immobili con la quale l'Agenzia delle Entrate non poteva rettificare il valore di una compravendita se il prezzo dichiarato era superiore al valore catastale.
Quindi attualmente il valore di una compravendita sarà sottoposto ad accertamento quando l'ufficio non ritenga congruo il valore in atto rispetto al valore venale in comune commercio.

La domanda da farsi a questo punto è quali sono i valori a cui l'Agenzia delle Entrate prende come parametro per valutare se una compravendita è sospetta o meno. La risposta è contenuta nel Provvedimento del 27 luglio 2007.
Innanzitutto bisogna fare riferimento a questo splendido servizio dell'Agenzia del Territorio: la Banca dati delle quotazioni immobiliari, dove sono riportate per ogni comune le zone e le tipologie di fabbricato con una forchetta di prezzi.
Tale valore potrà, sempre secondo il Provvedimento, essere integrato con:

1. valore del mutuo, per gli atti soggetti a IVA, nel caso sia di importo superiore a quello della compravendita;
2. prezzi effettivamente praticati che emergono dalle compravendite fra privati per la stessa zona nello stesso periodo temporale;
3. prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base all’osservazione diretta dei costi sostenuti per la costruzione, ad altre prove certe e, in particolare, alle risultanze delle indagini finanziarie;
4. prezzi che emergono da offerte di vendita del soggetto controllato;
5. prezzi che emergono da offerte di vendita al pubblico tramite i media;
6. prezzi che emergono da analoghe vendite eseguite dal soggetto controllato;
7. ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle D.I.A. (denunce di inizio attività) trasmesse dai comuni e alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del patrimonio edilizio.

Il punto n.5 significa in parole povere che l'Agenzia delle Entrate andrà a vedere gli annunci fatti dalle agenzie immobiliari su giornali o riviste per verificare se il prezzo pubblicizzato è conforme a quello poi dichiarato. Mi aspetto che quando inizieranno a fioccare gli avvisi di accertamento la maggioranza degli annunci, specie per il nuovo, riporterà "Informazioni in agenzia".