sabato 16 febbraio 2008

Registrare un contratto di locazione

Piccola giuda sulle modalità di registrazione di un contratto di locazione.

Informazioni preliminari

Innanzitutto il primo adempimento necessario quanto stipulate un contratto di locazione o più generalmente quando cedere a terzi l'utilizzo di un vostro immobile anche in comodato per un periodo superiore a 30 giorni è la comunicazione all'autorità di pubblica sicurezza (volgarmente detta antiterrorismo). La comunicazione deve avvenire entro 48 ore dalla consegna dell’immobile e può essere effettuata sia da persona fisica che giuridica. Il termine è quindi molto stretto. Se nel comune dove ha sede l'immobile non esiste un commissariato di polizia la comunicazione viene fatto in comune. Il modello per la comunicazione potete scaricarlo a questo indirizzo.

A questo punto possiamo parlare della registrazione vera e propria da effettuarsi presso un qualunque ufficio dell'Agenzia delle Entrate, non necessariamente quello nella cui circoscrizione si trova l'immobile affittato.

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto. Ciascuna delle due parti può occuparsi della registrazione.

Per quanto riguarda la divisione delle spese (imposta di registro e bolli) solitamente vengono divise in parti uguali a meno che il contratto non stabilisca diversamente (non c'è una regola fissa). A volte ho visto contratti che dividevano l'imposta di registro in parti uguali e i bolli interamente a carico del conduttore (o locatario cioè chi prende in locazione). Dipende comunque dagli usi della zona.
In ogni caso entrambe le parti sono responsabili in solido verso l'erario per le imposte non versate.

Veniamo ora alla registrazione vera e propria. Esistono due diverse modalità:
  • telematica - effettuata via computer, obbligatoria per chi possiede più di 100 immobili e facoltativa per gli altri. Naturalmente è possibile rivolgersi ad un intermediario abilitato (ad esempio un dottore commercialista) perchè provveda a trasmettere il contratto all'Agenzia delle Entrate per vostro conto. Il pagamento delle imposte viene fatto con addebito diretto su un conto corrente;
  • cartacea - è la modalità tradizionale che consiste nel recarsi ad un ufficio dell'Agenzia delle Entrate per registrate le copie cartacee del contratto.
Le istruzioni seguenti sono relative alla modalità cartacea essendo l'altra modalità rivolta a soggetti professionali o comunque più qualificati.

Modalità di registrazione

Per procedere alla registrazione è necessario, come già detto sopra, recarsi all'Agenzia delle Entrate con la seguente documentazione:

Due o più copie del contratto
Una copia viene trattenuta dall'ufficio e le altre restituite. Per tale motivo consiglio di portare tre copie in maniera da consegnarne una ciascuna alle parte;

Le marche da bollo
Su ogni copia del contratto devono essere applicate delle marche da bollo da 14,62 euro ciascuna ogni 4 pagine e comunque ogni 100 righe scritte. Ad esempio se ipotiziamo di registrare 3 copie di un contratto di 120 righe scritto su 4 pagine avremo bisogno di 6 marche da bollo (2 ogni contratto visto che supera le 100 righe). Se il contratto fosse stato 90 righe sempre su 4 pagine ne sarebbero servite solamente 3 (1 ogni contratto).
Attenzione che le nuove marche riportano stampati sopra la data e l'ora di emissione. Gli uffici più pignoli richiedono espressamente che la marca da bollo abbia una data pari o precedente a quella del contratto. In caso contrario possono sanzionare il ritardo con cui è stata assolta l'imposta.

L'imposta di registro

L'imposta di registro deve essere pagata in banca o alla posta tramite il modello F23. Nei punti 4 e 5 del modello dovete indicare le parti (locatore e locatario). Nel caso fossero più di uno (ad esempio due coniugi che danno in locazione una casa) indicatene uno qualsiasi. Nel punto 6 dovete inserire il codice dell'ufficio dell'Agenzia delle Entrate dove andrete a registrare il contratto (composto da 3 cifre/lettere, ad esempio Pisa è R5Z). Per individuare ufficio e codice potete usare il sito dell'Agenzia a questo indirizzo. Nel punto 9 "causale" va indicato RP. Al punto 10 va l'anno di registrazione del contratto, mentre il numero va lasciato vuoto. Sotto andrà indicato il codice del tributo e l'importo dell'imposta. Per quanto riguarda i codici i più usati sono i seguenti:
  • 115T - imposta di registro per la prima annualità;
  • 107T - imposta di registro per l'intero periodo del contratto;
E' possibile versare l'imposta solo per il primo anno e poi versarla annualmente (come viene fatto nella stragrande maggioranza dei casi) o versarla subito per tutta la durata del contratto (4 o 6 anni a seconda del tipo di fabbricato).
Per quanto riguarda l'importo nel caso di immobili ad uso abitativo si versa il 2% dell'importo (arrotondato all'euro) sul totale dei canoni per l'intero anno. Per gli immobili strumentali affittati da imprese e soggetti ad Iva invece si versa solitamente l'1%. Il minimo da versare è in ogni caso pari a 67 euro.

Modello 69
Quando ci si reca presso l'Agenzia delle Entrate è necessario compilare la richiesta di registrazione, il cosiddetto modello 69 (che potete trovare cliccando qua). Nel modello vanno indicate tutte le parti coinvolte. Nel caso in cui ad esempio 2 comproprietari cedano in locazione ad una coppia andranno indicati quattro soggetti. Nel caso in cui il soggetto che porta la documentazione per la registrazione non sia una delle parti suggerisco di portarsi una semplice delega corredata dalla copia di un documento di identità di una delle parti.

A questo punto quindi con le copie del contratto, le marche da bollo, l'F23 pagato e il modello 69 compilato vi recherete nell'ufficio dell'Agenzia delle Entrate prescelto dove provvederanno (finalmente) alla registrazione.

UPDATE: dal 1° luglio 2010 è necessario in sede di registrazione indicare i dati catastali dell'immobile (vedi questo post)

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