giovedì 21 febbraio 2008

Rivalutazione terreni e partecipazioni posseduti all'01/01/2008

La Finanziaria 2008 (articolo 1, comma 91) ha riproposto nuovamente (per la 5a/6a volta consecutiva?) la possibilità di rivalutare i terreni e le partecipazioni possedute al 1 gennaio del 2008.
La necessità di tale norma si ha in quanto al momento della vendita di un terreno (o di una partecipazione) si dovrebbe pagare le tasse sulla differenza tra il costo di acquisto e quello di vendita. Il problema è che il prezzo di vendita dei terreni è oramai altissimo mentre il valore di acquisto è nella maggioranza dei casi irrisorio (perché posseduti da molti anni o perché in precedenza erano a destinazione agricola). Se il venditore dovesse pagare le imposte in misura ordinaria quasi certamente si andrebbero a toccare le aliquote più alte (40% e oltre).
Con la norma in esame pagando un imposta sostitutiva pari al 4% è possibile andare ad aumentare il valore di acquisto (di carico) per evitare di pagare le imposte ordinarie.

Vediamo il funzionamento con particolare riferimento ai terreni.
La norma è applicabile a coloro che producono redditi diversi (sono escluse ovviamente le imprese).
Il terreno (lottizzato, edificabile o con destinazione agricola) deve essere posseduto alla data dell’1/01/2008.
Entro il 30/06/2008 è necessario far redarre una perizia giurata di stima da un professionista
abilitato (iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili, i periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura). Tale perizia stabilità il valore effettivo del terreno alla data del 01/01/2008. Entro la stessa data deve essere versata l'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi nella seguente misura:
  • 4% dell’intero valore rideterminato se si sceglie di versare in un'unica soluzione;
  • la prima rata in caso di versamento rateizzato;
E' possibile infatti suddividere il versamento in un massimo di 3 rate di pari importo. Sulle rate successive alla prima sono dovuti interessi pari al 3% annuo. Le scadenze sono:
I° rata 30.06.2008
II° rata 30.06.2009
III° rata 30.06.2010

Vediamo ora alcuni aspetti particolari:
  1. che succede nel caso in cui abbia già fatto una rivalutazione in anni precedenti pagando la relativa imposta sostitutiva?
    E' possibile ripetere la rivalutazione adeguando il valore del terreno alla data del 1/01/08. L'imposta sostitutiva precedentemente versata potrà essere richiesta a rimborso e non potrà essere usata in compensazione in F24
  2. che succede se io vendo dopo il 1/01/08 ma prima di aver fatto la perizia?
    Non è possibile. In questo caso è necessario far redigere la perizia prima di effettuare la vendita (il versamento sarà poi effettuato entro la scadenza ordinaria dl 30/06/08). Alla data della perizia è necessario avere la proprietà.
  3. che succede se sono solamente nudo proprietario o usufruttuario del terreno?
    Niente di particolare. E' possibile procedere alla rivalutazione anche solo per il valore della nuda proprietà o dell'usufrutto in quanto entrambi possono essere liberamente ceduti a terzi
  4. che succede nel caso di più comproprietari di uno stesso terreno?
    Ciascun comproprietario può rivalutare il valore delle propria quote di comproprietà indipendentemente da ciò che fanno gli altri

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