martedì 15 aprile 2008

Estromissioni degli immobili, arriva la circolare

L'Agenzia delle Entrate ha tirato fuori dal cilindro una circolare esplicativa (n.39/E del 15 aprile 2008) per chiarire gli ultimi dettagli sull'estromissione agevolata degli immobili per le imprese individuali.

Vediamo di ricapitolare i punti principali.
1) Soggetti interessati
Possono avvalersi dell’agevolazione i soggetti che alla data del 30 novembre 2007 hanno la qualifica di imprenditore individuale (in pratica hanno la partita iva aperta) e la conservano fino al 1° gennaio 2008.

L’agevolazione è preclusa se, al 1° gennaio 2008, la qualifica di imprenditore individuale sia venuta meno. In tale ipotesi, infatti, si è già verificato il presupposto per l’attribuzione del bene alla sfera patrimoniale privata dell'imprenditore, con la conseguente applicazione dell’imposta ordinaria sulle plusvalenze eventualmente realizzate. Non è altresì possibile avvalersi dell'agevolazione anche nel caso in cui l'unica azienda dell’imprenditore individuale sia stata data in affitto (in tal caso viene infatti a cessare la qualifica di imprenditore individuale) prima del 1° gennaio 2008.

L'estromissione può essere effettuata dall'erede o da di riceve in donazione dall’imprenditore l'azienda successivamente al 30 novembre 2007, a condizione che l'opzione sia esercitata dall'erede che abbia proseguito l'attività in forma individuale.

2) Beni suscettibili di estromissione
Possono essere estromessi gli immobili:
  • strumentali per destinazione, che sono utilizzati cioè esclusivamente per l'esercizio dell'impresa indipendentemente dalle caratteristiche specifiche. L'agevolazione troverà applicazione solo con riferimento a quelli utilizzati dall’imprenditore in maniera esclusiva e diretta per l’esercizio dell’impresa;
  • strumentali per natura, cioè "che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni" (sono strumentali per natura gli immobili rientranti nei gruppi catastali B, C, D, ed E e nella categoria A/10 qualora la destinazione ad ufficio sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria). Gli immobili di questo tipo possono essere estromessi anche se non utilizzati nel ciclo produttivo o anche se dati in locazione o comodato a terzi;
Il carattere strumentale dell'immobile deve essere verificato alla data del 30 novembre 2007.
Inoltre ai sensi dell'art.65 TUIR tali immobili per essere considerati relativi all'impresa individuale devono essere annotati nell'inventario o, per le imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili (ad eccezione di quelli strumentali per destinazioni acquistati prima del 31 dicembre 1991).

Non possono, in ogni caso, essere estromessi gli immobili che costituiscono beni "merce" (quelli delle imprese immobiliari per intendersi).

3) Modalità di esercizio dell'opzione
L'opzione deve essere effettuata entro il 30 aprile 2008.
Basta il comportamento concludente del contribuente per indicare la volontà come ad esempio la contabilizzazione dell'estromissione sul libro giornale o sul registro dei beni ammortizzabili.

4) Base imponibile
Si ottiene come differenza tra il valore fiscale (costo storico meno gli ammortamenti) e il valore normale ottenuto a partire dalla rendita catastale maggiorata del 5% e moltiplicata per i seguenti valori:
  • 60, se l’immobile appartiene alla categoria catastale D, opifici, oppure alla categoria A/10, uffici;
  • 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1, negozi e botteghe, ed E;
  • 120 per gli immobili di categoria A (escluso A/10) e C (escluso C/1);
  • 140 per gli immobili di categoria B, immobili per usi collettivi.
Se il valore fiscale è superiore a quello normale la base imponibile è zero ma si può comunque procedere alla estromissione agovolata.

5) Imposta sostitutiva
L'imposta sostitutiva ai fini IRPEF e IRAP è pari al 10% della base imponibile come calcolata al punto precedente.
Per gli immobili la cui estromissione rileva come cessione soggetta ad IVA (in genere quelli la cui imposta non è stata detratta al momento dell'acquisto) bisogna aggiungere il 30% dell'imposta IVA calcolata sul valore normale.
Esempio:
Valore normale 150.000
Valore fiscale 100.000
Imposta sostitutiva 5.000 (10% di 150.000-100.000)
Imp.sostitutiva Iva 9.000 (150.000 X 20% X 30%)
Totale imposta 14.000

6) Modalità di versamento
  1. 40% dell'imposta sostitutiva entro il termine di presentazione di Unico 2008;
  2. 30% oltre gli interessi entro il 16.12.2009;
  3. 30% oltre gli interessi entro il 16.12.2010.
Gli interessi sono calcolati al 3% e l'imposta è compensabile.

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