martedì 16 dicembre 2008

Decreto anticrisi e aiuti per i mutui: tetto al 4%

Con l'ormai conosciutissimo decreto legge n.185 del 29 novembre 2008 il governo ha inserito un meccanismo per aiutare i possessori di un mutuo a tasso variabile per l'anno 2009. Si tratta dell'articolo 2 del decreto in oggetto composto da cinque commi e intitolato:
per i mutui in corso le rate variabili 2009 non possono superare il 4 per cento grazie all'accollo da parte dello Stato dell'eventuale eccedenza; per i nuovi mutui, il saggio di base su cui si calcola gli spread è costituito dal saggio BCE.
Chiariamo subito un elemento oggetto di fraintendimenti e polemiche. Il provvedimento in questione è riservato (salvo modifiche in sede di conversione) solamente ai mutui a tasso variabile. Nel caso in cui abbiate un mutuo a tasso fisso anche con tasso superiore al 4% siete completamente esclusi dal provvedimento. L'ingiustizia sta nel fatto che il governo ha inteso tutelare le cicale (quelli che hanno contratto un mutuo a tasso più basso accollandosi il rischio di un aumento di questo tasso), bastonando le cicale (quelli che hanno voluto la sicurezza del tasso pagando da subito rate più salate).

In dettaglio il decreto prevede, al comma 1, che nel 2009 le tasse del mutuo siano calcolate con un tasso pari al maggiore tra il 4% e il tasso originario del mutuo. Non è vero quindi che c'è un tetto assoluto al 4%, se il tasso originario del mutuo al momento della stipula era, ad esempio, il 5,5% il tetto fissato dal decreto sarà proprio al 5,5%. Naturalmente nel caso in cui l'importo della rata ottenuta con le normali condizioni del mutuo sia più bassa di quella fissata dal decreto non accadrà niente.

Facciamo qualche esempio. Ipotiziamo di essere a giugno 2009 e di dover pagare la rata semestrale. Abbiamo due casi possibili:
  1. il tasso finito del mutuo su cui viene calcolata la rata in quel momento è il 5,5%. Scatta il blocco imposto dal decreto e la rata viene ricalcolata al 4%
  2. il tasso del mutuo in quel momento è il 3,5%. La rata viene calcolata al 3,5% e il decreto non opera
Nel caso in cui il tasso all'origine del mutuo fosse stato più alto, ad esempio il 5% il risultato sarebbe stato il seguente:
  1. il tasso finito del mutuo su cui viene calcolata la rata in quel momento è il 5,5%. Scatta il blocco imposto dal decreto e la rata viene ricalcolata al 5% (non al 4%)
  2. il tasso del mutuo in quel momento è il 3,5%. Come sopra la rata viene calcolata al 3,5%, tasso di mercato
Il comma 3 prevede che sia lo Stato a pagare alle banche la differenza tra il tasso effettivo e il tasso calmierato pagato dal contraente.

Veniamo ora ai limiti per usufruire di tale agevolazione previsti dal comma 2:
  • non si applica a immobili di categoria A1 (uffici), A8 e A9 (ville e castelli)
  • si applica esclusivamente ai mutui contratti da persone fisiche per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione principale
  • i mutui devono essere stati sottoscritti entro il 31 ottobre 2008
  • si applica anche ai mutui rinegoziati in applicazione dell'articolo 3 del decreto-legge
    27 maggio 2008, n. 93, convertito in legge dalla legge 24 luglio 2008, n. 126 (sarebbe la rinegoziozione alla "Tremonti", quella che abbassa le rate allungando la durata del mutuo)
Da notare come con il repentino abbassamento dei tassi attuale il fascino del provvedimento stia rapidamente diminuendo.

Il decreto, al comma 5, introduce anche un'altra importante novità sempre sullo stesso tema. Per i mutui per l'acquisto dell'abitazione principale, sottoscritti dal 1º gennaio 2009, le banche devono assicurare ai clienti la possibilità di stipulare tali contratti a tasso variabile indicizzato al tasso di sconto della Banca Centrale Europea (BCE). Questo dovrebbe assicurare un adeguamento molto più rapido dei mutui al diminuire dei tassi sul mercato. Si è osservato che l'Euribor (il tasso a cui oggi solitamente vengono agganciati i mutui) impiega molto tempo a riflettere l'abbassamento del tasso ufficiale di sconto della BCE.

Naturalmente la banca potrà scegliere se applicare un spread maggiorato per chi sceglie di agganciarsi al tasso della BCE.

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