lunedì 20 settembre 2010

La sublocazione

Prendendo spunto da un articolo del Sole24 di oggi qualche riflessione sulla sublocazione.

Innanzitutto definiamo l'argomento: nell'ambito di un contratto di locazione si ha una sublocazione quando il conduttore (l'inquilino) affitta a sua volta l'immobile ad un terzo soggetto. Gli articoli del Codice Civile che regolano la faccenda sono il 1594 e il 1595:
Art. 1594 Sublocazione o cessione della locazione
Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.
Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.
Art. 1595 Rapporti tra il locatore e il subconduttore
Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.
Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali.
Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.
Iniziamo ad evidenziare alcuni aspetti significativi. Innanzitutto il locatore ha diritto di impedire al conduttore di subaffittare l'immobile inserendo nel contratto una specifica clausola di divieto come ad esempio questa:
Il conduttore non potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l'unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto
Esistono tuttavia alcuni casi particolari. Nelle locazioni commerciali o industriali (più in generale per uso diverso dall'abitazione), in caso di affitto d'azienda, non è possibile impedire il contestuale subaffitto del locale commerciale (art. 27 e seguenti della legge 392 del 1978). Il proprietario può solamente opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione di cessione. La nozione di grave motivo sarà senz'altro stata sviscerata dalla Cassazione, da profano posso dire che deve essere un motivo concreto, non ad esempio il fatto che il tizio che subentra "ha una brutta faccia".
Esistono poi dei casi in cui la sublocazione non è possibile ex lege. Si tratta contratti particolari o agevolati in cui evidentemente non si vuole che il conduttore approfitti del regime agevolato per lucrare su un terzo. Sono:

  1. Locazioni transitorie (art.5 c.1 legge 431 1998)
  2. Locazioni abitative convenzionate (art. 2 c.3 legge 431 1998)
  3. Locazioni per studenti universitari (art.5 c.2 legge 431 1998)

Il contratto di sublocazione deve avere forma scritta a pena di nullità ed comporta la necessità di fare la comunicazione all'autorità di PP.SS. (Polizia o Comune) entro le 48 ore. Deve essere registrato con le stesse modalità e termini dei normali contratti di locazione e quindi entro 30 giorni dalla stipula, con applicazioni di bolli e pagamento dell'imposta di registro (2% se non soggetti ad iva o 1% se soggetti). Naturalmente anche in questo caso devono essere comunicati i dati catastali in base alla nuova disciplina da poco introdotta. La struttura e le clausole del contratto ricalca in maniera pressoché identica quella del contratto di locazione con piccoli aggiustamenti in relazione ad esempio alla durata (in genere fatta pari a quella del contratto sovrastante).

Nel caso in cui il rapporto di locazione venga meno anche il contratto di sublocazione automaticamente decade come previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1595 sopra riportato.

Un ultimo aspetto interessante da trattare è quello della prova. Poniamo che il proprietario abbia espressamente proibito la sublocazione e l'inquilino abbia comunque subaffittato tutto o in parte l'immobile, come può dimostrarlo? Chiaramente nel caso in cui venga stipulato e registrato un regolare contratto non ci sono problemi ma nella maggior parte dei casi la sublocazione abusiva è effettuata tramite contratto non registrato o addirittura senza nessun contratto.
In tal caso il proprietario dovrà per forza di cose ricorrere alla prova testimoniale. Un aiuto viene dall'articolo 21 della legge n. 253 del 1950 il quale prevede che si presume l'esistenza di una sublocazione quando l'immobile sia occupato in modo continuativo da persone non in rapporto di parentela o di servizio (cameriere, colf, badanti, ecc.) con il conduttore e sempre che queste persone non si siano trasferite con lui nell'immobile.
Si realizza pertanto una classica inversione dell'onere della prova. Basta provare che nella casa abitino con continuità altri soggetti per passare la palla all'inquilino in modo che sia lui a dover provare l'assenza di una situazione di sublocazione.
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