martedì 14 settembre 2010

Riduzione canone di affitto: adempimenti fiscali

Con la risoluzione n.60 del 28 giugno 2010 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito una volta per tutte gli adempimenti fiscali e amministrativi necessari in caso di riduzione del canone di affitto. Complice la crisi ormai imperante assistiamo sempre più spesso a richieste da parte degli inquilini di revisione e relativo abbattimento del canone a suo tempo concordato.

L'Agenzia nella risposta ad un interpello chiarisce, in modo molto preciso e convincente, che l'accordo di riduzione del canone di locazione non deve essere portato a conoscenza dell'Ufficio, né deve essere obbligatoriamente registrato.
In definitiva, l’accordo in esame non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione, risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta.
Deve, quindi, ritenersi che, fatta salva l’ipotesi in cui il predetto accordo di riduzione del canone venga formalizzato nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, non sussista in capo ai contraenti l’obbligo di comunicare all’Amministrazione finanziaria la modifica contrattuale intervenuta.
Come si legge infatti l'accordo di riduzione non rientra nei casi previsti dell'articolo 17 del TUR (Testo Unico di Registro) e cioè cessione, risoluzione e proroga. Non rientra nemmeno nel caso previsto dall'articolo 19 (registrare qualsiasi evento successivo che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta) in quanto  chiaramente una riduzione non porta ad un aumento dell'imposta ma semmai ad una riduzione.
Infine la riduzione del canone non può essere considerata come se fossimo in presenza di una risoluzione con stipula di un nuovo contratto in quanto la Cassazione ha sancito che: "le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione…la novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula, infatti, il mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, ex art. 1230 c.c." (sentenza n. 5576 del 9 aprile 2003).

Anche in assenza di obbligo, continua la risoluzione, nulla vieta di registrare volontariamente l'accordo. Questo può essere nell'interesse del conduttore in quanto l'accordo assume una data certa e si evitano quindi successive contestazioni. Anche il proprietario può avere un interesse in merito per rendere il nuovo accordo certo di fronte ai terzi (penso ad esempio a contestazione dell'Agenzia delle Entrate di fronte ad una simulazione di riduzione del canone).

Per registrare il nuovo accordo si dovrà chiaramente indicare gli estremi del contratto originale, pagare l'imposta in misura fissa pari a 67 euro e applicare una marca da bollo da 14,62 per ogni foglio.
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