giovedì 14 ottobre 2010

Demolizione e ricostruzione non identica: aliquota Iva da applicare

Il caso è il seguente: un soggetto ha su un terreno di sua proprietà un edificio, spesso inutilizzabile perché in pessimo stato di conservazione oppure destinato originariamente ad utilizzo agricolo. Il soggetto in questione decide di demolire tale immobile al fine di recuperare la volumetria per realizzare un nuovo edificio nuovo di zecca, diverso dal precedente, secondo i suoi voleri. Detto in parole ancora più povere: ho il vecchio fienile del nonno ormai diroccato, lo butto giù e sul terreno ci faccio una villettina dotata di tutti i comfort.

Ho visto soventemente accadere considerare tale operazione come una ristrutturazione e come tale rientrante nella voce n. 127 quaterdecies della tabella A, parte III del DPR 633/1972 con conseguente applicazione dell'Iva al 10%.
L'equivoco nasce dall'interpretazione errata dell'articolo 31, lettere c), d), e) della legge n.457/1978, trattante appunto le ristrutturazione, dove vengono tra queste ricompresi anche gli interventi “consistenti nella demolizioni e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”. Si tratta della classica norma antielusiva, si vuole evitare che demolendo e ricostruendo in maniera identica un edificio si vada a pagare l'Iva al 4%, in questo caso non siamo di fronte ad una nuova costruzione ma ad una sorta di super ristrutturazione (vedi a questo proposito la circolare dell'Agenzia Entrate n. 11E del 2007).

Nel caso prospettato inizialmente siamo però evidentemente in una situazione profondamente diversa. La norma sopra per essere applicabile prevede infatti identità di volumetria e sagoma. La volumetria probabilmente sarà la stessa tra i due edifici in quanto si tende a recuperare tutto il volume demolito. Quello che cambia è però la sagoma.
Il concetto di sagoma, ai fini della ristrutturazione edilizia, risulta interpretato dalla giurisprudenza come: “aspetto tridimensionale di un edificio, quindi comprensivo anche dell’altezza” (Cons. St., Sez. V, 21.02.1994 n. 112; 24.02.1999 n. 197; TAR Pescara n. 1182 del 2002, TAR Abruzzo-Pescara, sentenza 23.01.2003 n. 197). Per sagoma s'identifica quindi il perimetro dell'immobile inteso sia in senso verticale sia orizzontale, in quanto concerne il contorno che l'edificio assume. E' gioco facile a questo punto verificare dalle tavole planimetriche se esiste difformità tra vecchio e nuovo immobile.

Già questo elemento sarebbe sufficiente a dimostrare che siamo in presenza di nuova costruzione tuttavia c'è anche un altro aspetto a sostegno di tale tesi: la posizione della nuova costruzione. Di solito infatti la nuova edificazione non viene realizzata nello stesso identico punto ma in altra posizione all'interno del terreno.
Per parlare di ristrutturazione la legge infatti prevede nelle operazioni di demolizione e ricostruzione il mantenimento di una stessa sagoma. Nella circolare del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti n. 4174 del 7 agosto 2008, in riferimento alle ristrutturazioni nella forma di demolizione e fedele ricostruzione, si specifica che:
per quanto riguarda l'area di sedime non si ritiene che l'esclusione di tale riferimento possa consentire la ricostruzione dell'edificio in altro sito, ovvero posizionarlo all'interno dello stesso lotto in maniera del tutto discrezionale. La prima ipotesi è esclusa dal fatto che, comunque, si tratta di un intervento incluso nelle categorie del recupero, per cui una localizzazione in altro ambito risulterebbe praticamente in contrasto con tale obiettivo.
In virtù di quanto sopra trovo pacifico considerare situazioni in cui l'edificio realizzato si discosti radicalmente da quello demolito come nuove costruzioni con applicazione di Iva al 4% (sempre naturalmente che sussistano anche gli altri requisiti per rientrare nella costruzione di "prima casa" di cui al n.39 della tabella A, parte II del DPR 633/1972).


E' necessario fare attenzione ai casi in cui le variazioni nella nuova costruzione siano solo parziali. In tal caso si entra nel campo delle interpretazioni e se l'Agenzia delle Entrate muovesse delle contestazioni solo la parola di un giudice potrà sciogliere il dubbio.
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