lunedì 18 ottobre 2010

Denaro al figlio per l'acquisto di un immobile

La situazione che voglio analizzare, prendendo spunto da un articolo del Sole24ore del 16 ottobre 2010, è quella del genitore che da al figlio una somma di denaro per permettere a quest'ultimo di acquistare un immobile. Un'operazione del genere comporta infatti che nel contratto il soggetto acquirente non sia lo stesso da cui provengono le risorse per il pagamento del prezzo.

Il modus operandi classico è quello di non fare niente, il figlio andrà all'atto con una serie di assegni circolari venuti chissà da dove. Purtroppo con l'intensificazione dei controlli fiscali e in particolare con il redditometro tale comportamento può procurare diversi grattacapi. Se il reddito dell'acquirente non è tale da giustificare l'acquisto di un immobile potrebbe scattare una segnalazione e una successiva verifica della posizione con tutto quanto ne consegue. Naturalmente in sede di contraddittorio con l'ufficio si potrà agevolmente dimostrare da dove sono venuti realmente i soldi.

Esiste tuttavia una seconda strada che permette di concludere l'operazione in modo trasparente. Tale modalità consiste nell'indicare esplicitamente nell'atto che il controvalore dell'acquisto è pagato da un soggetto terzo, il genitore. Si tratta in sostanza di una donazione implicita nell'atto di compravendita. Il vantaggio è che risulta immediatamente evidente che la provenienza del denaro. Innanzitutto è importante premettere che il genitore non dovrà firmare l'atto. Dal punto di vista fiscale una donazione così costruita è esente dall'imposta, infatti l'articolo 1 comma 4-bis del D.Lgs. n. 346 del 1990 (Testo Unico dell'Imposta di Successione e Donazione) recita:
4-bis. Ferma restando l'applicazione dell'imposta anche alle liberalità indirette risultanti da atti soggetti a registrazione, l'imposta non si applica nei casi di donazioni o di altre liberalità collegate ad atti concernenti il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari ovvero il trasferimento di aziende, qualora per l'atto sia prevista l'applicazione dell'imposta di registro, in misura proporzionale, o dell'imposta sul valore aggiunto.
Dal punto di vista civilistico non ci sono particolari problematiche da analizzare. L'ipotesi che stiamo analizzando evita infatti tutte le spiacevoli conseguenze derivanti dalla donazione diretta dell'immobile. In tal caso infatti l'immobile resta macchiato dal pericolo che la donazione possa essere lesiva della quota legittima di un eventuale altro erede e pertanto ci sono problemi nelle successive passaggi di proprietà o a volte anche solo ad ottenere un mutuo.
Nella donazione indiretta non c'è alcun problema relativamente alla titolarità dei diritti sull'immobile anche nei passaggi successivi. La Cassazione con la sentenza n. 11496 del 2010 ha infatti chiarito che:
alla riduzione delle liberalità indirette non si può applicare il principio della quota legittima in natura, connaturale invece all'azione nell'ipotesi di donazione ordinaria d'immobile (art. 560 cod. civ.); con la conseguenza che l'acquisizione riguarda il controvalore, mediante il metodo dell'imputazione, come nella collazione (art. 724 cod. civ.).
Una eventuale contestazione della donazione da parte degli altri eredi non potrà riguardare il bene immobile ma eventualmente solamente il controvalore con il risultato che i diritti sull'immobile ne risulteranno indenni.

Per completezza vediamo infine le altre modalità con cui può essere impostata l'operazione di acquisto a favore del figlio e cioè:
  • Donazione del denaro sotto forma di atto pubblico
  • Acquisto da parte dei genitori e successiva donazione dell'abitazione al figlio
  • Acquisto da parte dei genitori e successiva vendita sottocosto al figlio 
Si tratta com'è ovvio di soluzioni da scartare. La prima è uno spreco di denaro in quanto vengono fatti due atti notarili distinti (donazioni e vendita) e inoltre la donazione viene assoggettata all'imposta. La seconda è da scartare radicalmente per i problemi di eredità che abbiamo visto sopra. La terza, oltre ad essere molto costosa per gli atti pubblici e le imposte duplicate, può dar luogo a problemi sotto il punto di vista fiscale per aver dichiarato un prezzo inferiore al reale.

La via della donazione indiretta nell'atto di vendita appare la più semplice e conveniente sotto tutti i punti di vista. Naturalmente il consiglio in questi casi è di valutare la cosa con un notaio di vostra fiducia che saprà sicuramente consigliarvi al meglio.

Di seguito il testo integrale della sentenza citata:
Cass. civ. Sez. I, 12-05-2010, n. 11496
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE PRIMA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CARNEVALE Corrado - Presidente
Dott. CECCHERINI Aldo - Consigliere
Dott. NAPPI Aniello - Consigliere
Dott. BERNABAI Renato - rel. Consigliere
Dott. DOGLIOTTI Massimo - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso proposto da:
***** (c.f. *****), elettivamente domiciliato in ROMA, *****, presso l'avvocato *****, rappresentato e difeso dall'avvocato *****, giusta procura a margine del ricorso; - ricorrente -

contro

FALLIMENTO ***** S.N.C., NONCHE' PERSONALE DI ***** E *****, in persona del Curatore avv. *****, elettivamente domiciliato in ROMA, *****, presso lo STUDIO *****, rappresentato e difeso dall'avvocato *****, giusta procura a margine del controricorso; - controricorrente -

avverso la sentenza n. 908/2004 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 01/10/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/02/2010 dal Consigliere Dott. RENATO BERNABAI;
udito, per il controricorrente, l'Avvocato *****, con delega, che ha chiesto l'inammissibilità o il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato i 31 marzo 2000 il sig. ***** conveniva dinanzi al Tribunale di Catania il fallimento di **** per ottenere la riduzione della donazione indiretta stipulata da *****, della quale egli era unico erede, in favore del fallito *****, avente ad oggetto due lotti di terreno su cui insistevano impianti per la vendita di carburante.
Esponeva che il prezzo di tali beni, venduti dalla ***** s.p.a. a *****, era stato integralmente pagato dalla ***** e che tale liberalità ledeva la sua quota legittima: onde, egli aveva diritto alla restituzione dei beni entro i limiti di reintegra della quota, ammontante a L. 650.000.000.
Costituitasi ritualmente, la curatela eccepiva in via preliminare l'improponibilità dalla domanda, non prospettata nelle forme di cui alla L. Fall., art. 93, e, nel merito, l'insussistenza dell'allegata donazione indiretta.
Con sentenza 27 luglio 2002 il Tribunale di Catania dichiarava l'improponibilità della domanda e compensava le spese di lite.
Il successivo gravame era respinto dalla Corte d'appello di Catania con sentenza 11 ottobre 2004.
La corte territoriale, premessa l'applicabilità - del resto incontroversa tra le parti - della L. Fall., art. 24, ne derivava l'assoggettamento dell'azione, di natura personale e non reale, alle forme proprie del rito concorsuale, disapplicate invece dall'attore.
Avverso la sentenza, non notificata, proponeva ricorso per cassazione notificato il 7 novembre 2005, il sig. ***** deducendo con unico motivo l'erronea applicazione della L. Fall., art. 24, dal momento che l'azione di riduzione per lesione di legittima non rientrava nel novero delle domande da esperire nelle forme dell'accertamento del passivo, ai sensi della L. Fall., artt. 52, 93 e 103: rispettivamente riferite ai diritti di credito ed alla rivendicazione e restituzione di beni.
Resisteva con controricorso la curatela del fallimento di *****, che depositava altresì memoria illustrativa, ex art. 378 cod. proc. civ., in cui sollevava eccezione pregiudiziale di nullità della procura alla lite.
All'udienza del 24 febbraio 2010 il Procuratore generale ed il difensore del fallimento precisavano le rispettive conclusioni come da verbale, in epigrafe riportate.

Motivi della decisione
Dev'essere rigettata, in via preliminare, l'eccezione di nullità dalla procura alla lite rilasciata al difensore del ***** a margine del ricorso. Proprio tale sua collocazione attesta che si tratta di una procura speciale ad hoc, indipendentemente dalla mancata indicazione della data. La posteriorità del rilascio della procura rispetto alla sentenza impugnata si desume, infatti, dall'intima connessione con il ricorso cui accede e nel quale la sentenza è menzionata; mentre, l'anteriorità rispetto alla notifica emerge con certezza dal contenuto della copia notificata del ricorso (Cass., sez. 1, 19 dicembre 2008, n. 29785).
Il ricorso è, peraltro, infondato.
Premessa l'improprietà del richiamo alla L. Fall., art. 24, che è norma sulla competenza territoriale - nella specie, incontroversa tra le parti in ordine ad un giudizio correttamente radicato presso il Tribunale di Catania, ov'era stato dichiarato il fallimento di ***** - e non sul rito, si osserva che la domanda doveva essere proposta nelle forme di cui alla L. Fall., artt. 52 e 93.
E' vero che, l'acquisto di un immobile con denaro del disponente e intestazione ad altro soggetto (che il primo intende, in tal modo, beneficiare), costituendo lo strumento formale per il trasferimento del bene ed il corrispondente arricchimento del patrimonio del destinatario, integra una donazione indiretta del bene stesso, e non del denaro (giurisprudenza consolidata, a partire da Cass. sez. unite, 5 agosto 1992, n. 9282; cfr. e plurimis, Cass., sez. 2, 26 agosto 2002, n. 12.486; Cass., sez. 1^, 6 aprile 2001, n. 5122).
Tuttavia, alla riduzione delle liberalità indirette non si può applicare il principio della quota legittima in natura, connaturale invece all'azione nell'ipotesi di donazione ordinaria d'immobile (art. 560 cod. civ.); con la conseguenza che l'acquisizione riguarda il controvalore, mediante il metodo dell'imputazione, come nella collazione (art. 724 cod. civ.). La riduzione delle donazioni indirette non mette, infatti, in discussione la titolarità dei beni donati, nè incide sul piano dalla circolazione dei beni.
Viene quindi a mancare il meccanismo di recupero reale della titolarità del bene; ed il valore dell'investimento finanziato con la donazione indiretta, dev'essere ottenuto dal legittimario sacrificato con le modalità tipiche del diritto di credito.
Ne discende, de piano, la sottoposizione al rito concorsuale della domanda proposta nei confronti del fallimento del beneficiano della donazione indiretta, secondo quanto disposto dalla L. Fall., artt. 52 e 93.
Il ricorso è dunque infondato e va respinto; con la conseguente condanna alla rifusione delle spese di giudizio, liquidate come in dispositivo, sulla base del valore della causa e del numero e complessità delle questioni svolte.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese processuali, liquidate in complessivi Euro 3.000,00, di cui Euro 2.800,00 per onorari, oltre le spese generali e gli accessori di legge.
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