sabato 15 settembre 2012

Contratto di locazione ad uso abitativo e con opzione iva: qualè l'imposta di registro da applicare?

Oggi stavo preparando i documenti per registrare un contratto di locazione.
Si tratta del contratto fatto da una società per un immobile abitativo con opzione Iva secondo la nuova formulazione dell'articolo 10 punto 8 della legge Iva (di cui avevamo recentemente discusso). Alla società è convenuta questa opzione in quanto pur chiedendo un canone inferiore in quanto da addizionarsi con Iva 10% non deve riversare l'iva sulla costruzione per il recupero del pro rata.

Il nodo è arrivato quando sono andato a dover compilare l'F23 per il versamento dell'imposta di registro. Che imposta si versa per questo contratto? Da bravo artigiano sono andato direttamente alla norma, il testo unico dell'Imposta di Registro (Dpr 131 del 1986). Nella tabella parte 1 articolo 5, relativa alle locazioni, leggo:
1. Locazioni e affitti di beni immobili:
a) quando hanno per oggetto fondi rustici 0,50%
a-bis) quando hanno per oggetto immobili strumentali, ancorche assoggettati   all'imposta  sul  valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633: 1%
b) in ogni altro caso 2%
2. Concessioni su beni demaniali, cessioni e surrogazioni relative 2%
3. Concessioni di diritti  d'acqua a tempo determinato, cessioni e surrogazioni relative 0,50%
4. Contratti di comodato di beni immobili euro 168,00
NOTE:
I) Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l'imposta, se corrisposta per l'intera durata del contratto, si riduce di una percentuale pari alla meta' del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualita'; la cessione senza corrispettivo degli stessi contratti è assoggettata all'imposta nella misura fissa di euro 67,00. 
II) In ogni caso l'ammontare dell'imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non puo' essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00.
II-bis) Per i contratti di affitto di fondi rustici di cui all'articolo 17, comma 3-bis, l'aliquota si applica sulla somma dei corrispettivi pattuiti per i singoli contratti. In ogni caso l'ammontare dell'imposta dovuta per la denuncia non puo' essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00.
Non posso quindi versare l'1% come per gli immobili strumentali soggetti ad Iva in quanto appunto la norma specifica chiaramente che è solo per gli immobili strumentali.
Allora bisogna andare a ripescare l'articolo 40 quello che parla dell'alternatività Iva - Registro (in genere ad eccezione degli immobili strumentali con iva) gli atti soggetti ad Iva vanno in tassa fissa) che dice:
1. Per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti all'imposta sul valore aggiunto, l'imposta si applica in misura fissa. Si considerano soggette all'imposta sul valore aggiunto anche le cessioni e le prestazioni per le quali l'imposta non e' dovuta a norma dell'art. 7 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e quelle di cui al sesto comma del successivo art. 21, ad eccezione delle operazioni esenti ai sensi dell'articolo 10, numeri 8), 8 bis) e 27-quinquies) dello stesso decreto nonche' delle locazioni di immobili esenti ai sensi dell'articolo 6 della legge 13 maggio 1999, n. 133, e dell'articolo 10, secondo comma, del medesimo decreto n. 633 del 1972. 1-bis. Sono soggette all'imposta proporzionale di registro le locazioni di immobili strumentali, ancorche' assoggettate all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633. 2. Per le operazioni indicate nell'art. 11 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, l'imposta si applica sulla cessione o prestazione non soggetta all'imposta sul valore aggiunto.
Anche qua, al comma 1-bis, si specifica chiaramente strumentali.
Nel nostro caso quindi tassa fissa che per le locazioni si traduce in 67 euro secche da pagarsi solo in fase di registrazione (il vecchio regime degli immobili strumentali Iva pre 1%).
Secondo me è una svista, appena si accorgono della cosa cancellano "strumentali" dagli articolo sopra e si torna a pagare l'1% l'anno.
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