martedì 4 settembre 2012

Nuova disciplina IVA per gli immobili

Il Governo si è finalmente deciso a dare una sistemata alle regole iva per le locazioni e le cessioni. Innanzitutto erano a mio parere un pò troppo intrigate ma soprattutto il passaggio a iva esente dei fabbricati strumentali dopo 4 o 5 anni avrebbe avuto conseguenze pesantissime con l'aria che tira.

L'articolo 9 del d.l. 83 del 2012 (decreto crescita) ha modificato il regime Iva nel settore immobiliare, andando a modificare l'articolo 10, commi 8, 8-bis ed 8-ter, del Testo Unico Iva.

Per quanto riguarda le locazioni la situazioni aggiornata è la seguente:
Rispetto alla situazione precedente la prima novità sostanziale riguarda gli immobili strumentali (capannoni, magazzini, ecc.). E' stato eliminato l'obbligo di effettuare la cessione con iva se effettuata verso privati o altri soggetti con un pro-rata superiore al 25%. In pratica adesso si potrà scegliere se locare il capannone ad un privato o ad una banca (soggetto usualmente con pro rata alto) in esenzione iva.
L'altra importante novità è quella che consente alle imprese costruttrici di esercitare l'opzione per applicare l'iva, evitando tutte le conseguenze negative del pro rata.
Restano invece esenti le locazioni di fabbricati abitativi effettuate da soggetti diversi da quelli che hanno costruito o effettuato interventi di ripristino sull'immobile.

Per quanto riguarda invece le cessioni abbiamo la seguente situazione:
Per i fabbricati strumentali sono anche qua decadute le opzioni che obbligavano ad assoggettare ad imposta la compravendita verso privati e soggetti con pro-rata superiore al 25%.
Per i fabbricati abitativi si da la possibilità per le imprese costruttrici o che hanno effettuato interventi di ripristino di continuare tramite opzione ad assoggettare la cessione ad imposta anche dopo che sono trascorsi 5 anni dall'ultimazione dei lavori.
Anche qua come per le locazioni restano esenti le cessioni di fabbricati abitativi effettuate da soggetti diversi da quelli che hanno costruito o effettuato interventi di ripristino sull'immobile.

Infine il D.l. 83 del 2012 ha stabilito di applicare il meccanismo del reverse charge a tutte le cessioni per le quali si applica l'imposta tramite opzioni. Ne consegue che anche gli immobili abitativi ceduti dopo cinque anni saranno assoggettati ad inversione dell'imposta.
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